Herstellungsaufwand und HerstellungskostenHerstellungsaufwand und Herstellungskosten
Die Abschreibung einer Immobilie bezieht sich auf die Herstellungskosten bzw. auf die Anschaffungskosten, wenn das Objekt zum Beispiel schlüsselfertig gekauft wurde. Herstellungskosten entstehen, wie der Name schon vermuten lässt, einem Bauherrn, der in eigenem Namen und auf eigene Rechnung ein Gebäude errichtet.
Was gehört zu den Herstellungskosten?
Je höher die Herstellungskosten, desto höher auch die jährlichen Abschreibungen. Der Anleger muss daher darauf achten, dass wirklich alle Bestandteile der Herstellungskosten erfasst werden. In Zweifelsfällen sollte Rat bei einem Steuerberater eingeholt werden. Generell gehören folgende Aufwendungen zu den Herstellungskosten eines Gebäudes:
Die eigentlichen Baukosten,
Aufwendungen im Zusammenhang mit der Bauplanung (zum Beispiel das Architektenhonorar),
Einbaumöbel, falls diese ein wesentlicher Bestandteil des Gebäudes sind (zum Beispiel Küchenspüle oder Elektroherd),
Einbauten, sofern diese als unselbstständige Gebäudeteile gelten (zum Beispiel der Fahrstuhl),
Anschlusskosten für Anlagen zur Ableitung von Abwässern und zum Anschluss an die Strom-, Wasser-, Gas- und Wärme-Netze.
Praxistipp
Häuser und Wohnungen werden heute angesichts der zunehmenden Zahl von Einbruchdiebstählen mit Alarmanlagen ausgerüstet. Die hierfür entstehenden Aufwendungen gelten als Herstellungskosten (Urteil des Bundesfinanzhofs vom 16. Februar 1993, BStBl. II 1993, S. 544).
Auch beim Richtfest zahlt das Finanzamt mit
Wenig bekannt ist, dass zum Beispiel auch Trinkgelder für die Bauarbeiter sowie Aufwendungen für Bier oder Imbisse als Herstellungskosten gelten, sofern diese den üblichen Rahmen nicht überschreiten. Die Trinkgelder dürfen indessen nicht so hoch ausfallen, dass das Finanzamt dahinter die verdeckte Auszahlung von Löhnen für Schwarzarbeit vermutet. Generell erscheint es ratsam, genaue Aufzeichnungen zu machen, an welchem Tag Trinkgelder in welcher Höhe an die Arbeiter geflossen sind.
Wird das Richtfest in einer Gastwirtschaft gefeiert, gelten auch die dort entstehenden Aufwendungen in voller Höhe als Herstellungskosten.
Vorsicht bei Schwarzarbeit
Schwierigkeiten entstehen, wenn der Bauherr Löhne für Schwarzarbeiter als Herstellungskosten geltend machen möchte. In der Praxis verlangen dann nämlich die Finanzämter die Namen sowie den Wohnort derjenigen, an die das Geld geflossen ist. Kann oder will der Bauherr diese Informationen nicht geben, werden die Löhne für Schwarzarbeit nicht als Herstellungskosten anerkannt. Im Gegenteil: Das Finanzamt kann unter Umständen sogar den Bauherrn zur Zahlung der entgangenen Lohnsteuer verpflichten.
Checkliste Herstellungskosten
Die folgende Liste gibt einen Überblick über die wichtigsten Bestandteile der Herstellungskosten:
Alarmanlagen,
Abwasser-Anlagen,
Anschlusskosten an die Versorgungsnetze,
Antennen,
Arbeitslöhne,
Architektenhonorare,
Badezimmerausstattung,
Bauarbeiten,
Baumaterialien,
Be- und Entlüftungsanlagen,
Blitzableiter,
Bodenbeläge,
Einbaumöbel,
Erdarbeiten,
Fahrstuhl,
Fahrtkosten zur Baustelle (oder zu den Baubehörden),
Fenster,
Genehmigungsgebühren,
Heizungsanlagen,
Jalousien,
Kabelfernsehen,
Malerarbeiten,
Planierungsarbeiten,
Planungskosten,
Richtfest,
Rollläden,
Sanitäre Anlagen,
Spenglerarbeiten,
Stützmauern,
Terrasse,
Trinkgelder für Arbeiter,
Türen,
Warmwasserbereiter
Nachträgliche Herstellungskosten sind möglich
Auch Jahre nach Fertigstellung der Immobilie können noch Herstellungskosten anfallen. Solche nachträglichen Herstellungskosten entstehen, wenn
1. das Gebäude grundlegend instandgesetzt oder modernisiert wird und sich der Gebrauchswert der Immobilie bzw. die erzielbare Miete deutlich erhöht,
2. innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes Aufwendungen für Reparaturen oder Modernisierungsmaßnahmen entstehen (so genannte anschaffungsnahe Aufwendungen erkennt das Finanzamt normalerweise ohne Prüfung an, wenn der Gesamtbetrag 15 % der Anschaffungskosten nicht übersteigt),
3. durch Baumaßnahmen die nutzbare Fläche eines Gebäudes vergrößert wird.
