GrundbuchGrundbuch
Das Grundbuch wird in Deutschland entweder beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts geführt oder in Baden-Württemberg von Notaren. Das Grundbuch zeigt, wer Eigentümer eines Grundstücks und der darauf erbauten Gebäude ist. Außerdem gibt es Auskunft über Lasten und Beschränkungen, die für die einzelnen Grundstücke bzw. Gebäude eingetragen sind. Es ist ein öffentliches Register. Deshalb kann jeder Einsicht in das Grundbuch nehmen und auch beglaubigte Abschriften verlangen. Voraussetzung ist jedoch, dass er ein berechtigtes Interesse nachweist. Käufer, die den Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung beabsichtigen, sollten auf jeden Fall vom Verkäufer eine Grundbuchabschrift verlangen, damit sie sich über die Lasten, die eingetragen sind, informieren können. Der Notar, der den Vertrag für den Verkauf einer Wohnung beurkundet, ist verpflichtet, das Grundbuch einzusehen. Allerdings ist es besser, schon im Vorfeld zu prüfen, ob beispielsweise zu Lasten des Objekts ein Zwangsversteigerungsvermerk o.ä. eingetragen ist.
Ein Blatt für jedes Wohnungseigentum
Im Grundbuch wird für jedes Grundstück ein Grundbuchblatt angelegt, ebenso für jedes Wohnungseigentum. Darin werden Grundstück und Gebäude genau bezeichnet.
Falls es sich, wie bei Eigentumswohnungen, um Wohnungseigentum handelt, wird für jedes Wohnungseigentum wiederum ein eigenes Blatt angelegt. In diesem Blatt werden die Miteigentumsanteile sowie das Sondereigentum vollständig aufgeführt. Eine solche Eintragung könnte zum Beispiel lauten: 42/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück XY Ort/Straße, 747 qm, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im 1. Stock links, Aufteilungsplan Nr. 4. Es folgen in der Regel verschiedene Erläuterungen und Hinweise, z.B. auf das Bestehen von Sondernutzungsrechten, Teilungserklärungen und die entsprechenden Grundbücher oder eine ggf. zur Veräußerung erforderliche Zustimmung des Verwalters. Ebenso eingetragen werden zum Beispiel im Grundbuch in Abteilung II Lasten und Grunddienstbarkeiten wie Geh- und Fahrrechte. Das ist nötig, wenn die Zufahrt zu einem anderen Grundstück über das eigene Grundstück erfolgen muss oder wenn die Zufahrt zu einer gemeinsamen Tiefgarage für mehrere Häuser auf dem Grundstück eines Eigentümers liegt.
In einer Extraspalte sind die Eigentümer eingetragen.
Klare Verhältnisse im Grundbuch
Die Spalten, in denen die Lasten und Beschränkungen eingetragen sind, sind für Laien mitunter recht schwer zu verstehen. Dort werden nicht nur die Grunddienstbarkeiten eingetragen, sondern auch Vormerkungen, Zwangsversteigerungsvermerke und Grundschulden. Wenn eine Wohnung, die mit einer Grundschuld für eine Bank belastet ist, verkauft wird, einigen sich die beteiligten Banken oft untereinander auf eine Abtretung. Das erspart eine Neueintragung im Grundbuch und damit Kosten. Mancher Eigentümer hat deshalb schon gerätselt, weshalb er plötzlich eine Grundschuld bei einer Bank hat, mit der er sonst gar keine Geschäftsbeziehungen unterhält. Doch diese Verfahrensweise ist durchaus legitim und für den Eigentümer kostengünstig. Man sollte jedoch darauf achten, dass man den Überblick über die tatsächliche Höhe der Grundschulden und die Gläubiger behält. Es ist zum Beispiel üblich, dass die Bank einen Teil der Schuld an eine Bausparkasse abtritt, wenn umgeschuldet wird. Dies wird in der Regel nicht eingetragen. Die Bank und die Bausparkasse regeln das im Einverständnis mit dem Kreditnehmer untereinander.
Lasten oder Einschränkungen, die nicht mehr bestehen, sollten im Grundbuch gelöscht werden. Solange sie nicht gelöscht sind, bestehen sie offiziell weiter.
Der Notar weiß Bescheid
Viele Käufer von Immobilien, zumal Erstkäufer, sind unsicher in Bezug auf die Bedeutung der Grundbucheintragungen. In einem solchen Fall empfiehlt es sich, den Notar bei der Vertragsunterzeichnung um Aufklärung zu bitten. Dazu ist er verpflichtet. Er sollte eine Vertragsunterzeichnung so gestalten, dass Käufer und Verkäufer genau wissen, was sie tun. Ein guter Notar wird Fragen zum Grundbuch bzw. zum Kaufvertrag umfassend und verständlich beantworten. Er ist kein Rechtsanwalt, trägt aber die Verantwortung dafür, dass die Vertragsparteien sich darüber im Klaren sind, was sie unterschreiben.
Der Notar bzw. seine Mitarbeiter veranlassen auch die Eintragung der Eigentumsrechte und eventueller Grundschulden im Grundbuch. Entsprechende Vollmachten geben Käufer und Verkäufer den Notariatsmitarbeitern bei der Vertragsunterzeichnung.
Wichtig
Der Notar berechnet für seine Arbeit Gebühren, die sich am Preis der Immobilie orientieren; die Grundbucheintragung ist ebenfalls gebührenpflichtig. Als Richtwert gelten 1,5 % des Kaufpreises der Immobilie.
