Erschließung

Erschließung

Ein Grundstück an sich ist noch kein Bauland. Zuvor müssen die Voraussetzungen geschaffen werden, die eine bauliche Nutzung überhaupt ermöglichen. Dazu gehört nicht zuletzt, dass eine Verkehrsanbindung vorhanden ist. Die Landesbauordnungen sehen daher vor, dass das Grundstück in angemessener Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegt oder das Grundstück eine befahrbare, öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt zu einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche hat (so heißt es zum Beispiel in § 4 Abs. 1 der Landesbauordnung von Nordrhein-Westfalen).

Außerdem müssen vor der Errichtung von Gebäuden deren Wasserversorgungsanlagen und Abwasseranlagen benutzbar und die Abwasserbeseitigung entsprechend den wasserrechtlichen Vorschriften gewährleistet sein.

Erschließung wirkt wertsteigernd

Tatsächlich also macht erst die Erschließung aus Grund und Boden wirkliches Bauland. Und das bedeutet nicht zuletzt: Ein erschlossenes Grundstück hat einen höheren Wert als ein noch nicht erschlossenes. Es lässt sich daher zum Beispiel auch bei der Aufnahme eines Darlehns höher beleihen.

Wer ist verantwortlich für die Erschließung?

Grundsätzlich ist die Gemeinde für die Erschließung verantwortlich. Näheres regelt § 123 Abs. 1 des Baugesetzbuches. Absatz 3 schränkt diese Aufgabe insofern ein, als ein Bauherr die Errichtung von Erschließungsanlagen nicht erzwingen kann. Er ist zum Beispiel nicht in der Lage, einen Rechtsanspruch auf Ausbau einer Straße geltend zu machen.

Praxistipp
Ein Erschließungsanspruch kann entstehen, wenn die Gemeinde zwar einen qualifizierten Bebauungsplan vorgelegt hat, die Erschließung aus finanziellen Gründen aber nicht durchführt oder ungebührlich verzögert und der Bebauungsplan nicht aufgehoben wird (BVerwG 22.01.1993 - 8 C 46/91).

Erschließungsbeitrag zahlt der Eigentümer

Der Gesetzgeber verpflichtet die Gemeinden, den finanziellen Aufwand für Erschließungsmaßnahmen auf die Eigentümer der Grundstücke umzulegen (§ 127 Baugesetzbuch). Mindestens zehn Prozent des beitragsfähigen Erschließungsaufwands müssen die Kommunen jedoch selbst tragen.

Praxistipp
Der Bauherr sollte die Höhe der auf ihn zukommenden Erschließungskosten nicht unterschätzen. Sie machen in der Regel ein paar tausend Euro aus (abhängig von der Grundstücksfläche, der Art und dem Maß der baulichen Nutzung sowie der Grundstücksbreite an der Erschließungsanlage). Diese Position muss daher unbedingt im Finanzierungskonzept angemessen berücksichtigt werden.

Einheitssätze oder tatsächliche Kosten?

Voraussetzung für die Erhebung von Erschließungsbeiträgen durch die Gemeinden ist eine entsprechende Erschließungsbeitragssatzung. Aus ihr muss auch hervorgehen, nach welchem Schlüssel der Erschließungsaufwand umgelegt wird. Dies kann zum einen dadurch geschehen, dass die Kommune die tatsächlich entstandenen Kosten ermittelt und diese auf die erschlossenen Grundstücke verteilt. Dieser Modus entspricht dem Regelfall. Zum anderen kann sich die Gemeinde so genannter Einheitssätze bedienen, die sich an den durchschnittlichen Erschließungskosten für vergleichbare Grundstücke orientieren.

Mehrfach erschlossene Grundstücke (zum Beispiel Eckgrundstücke) unterliegen grundsätzlich zwar dem doppelten Erschließungsbeitrag. In solchen Fällen sind aber Vergünstigungen üblich (Eckgrundstückvergünstigung).