Erbbaurecht

Erbbaurecht

Das Erbbaurecht stammt aus dem Jahr 1919 und hatte ursprünglich die Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise als Ziel. Heute eröffnet ein Erbbaurecht aber jedem, unabhängig von Einkommen und Vermögen, die Möglichkeit, auf einem fremden Grundstück ein Haus zu bauen.

Es handelt sich hier um ein dingliches Recht eines Bauherrn, ein Wohngebäude oder eine gewerbliche Immobilie auf einem Grundstück zu errichten, das ihm nicht gehört. Das Recht, auf einem fremden Grundstück eine Immobilie zu bauen und zu unterhalten, ist in der Erbbauverordnung (ErbbauV) geregelt. Im Grundbuch gibt es für das Erbbaurecht ein eigenes Grundbuchblatt, das so genannte Erbbaugrundbuch.

Wie funktioniert das Erbbaurecht?

Wer bauen will, sich aber die nicht unerheblichen Grundstückskosten erst einmal sparen will oder muss, kann sich bei Kirchen, Städten und Gemeinden, aber auch bei Privatpersonen nach einem günstigen Erbbaugrundstück erkundigen. Hier kann er ein Haus auf einem fremden Grundstück errichten und es wie ein Eigentümer nutzen. Nach Ablauf einer bestimmten Zeit, häufig nach 99 Jahren, fällt das Grundstück wieder an den Eigentümer zurück (Heimfall). Während des vereinbarten Zeitraums kann der Hauseigentümer über das Gebäude frei verfügen, es also vermieten, umbauen oder erneuern. Das Erbbaurecht kann er verkaufen, mit Grundschulden belasten und vererben. Im Gegenzug werden Erbbauzinsen fällig, die sich im Laufe der Jahre erhöhen werden.

Der Erbbaurechtsgeber wiederum bleibt Eigentümer des Grund und Bodens, vereinnahmt über die Laufzeit des Vertrages einen Erbbauzins und erhält das Grundstück am Ende der Laufzeit wieder zurück. Somit hat er langfristig eine regelmäßige Einnahmequelle. Beim Verkauf, insbesondere größerer Areale, müsste er seinen Gewinn versteuern.

Der Erbbauzins

Der Erbbauberechtigte muss während der gesamten Laufzeit des Vertrages einen Erbbauzins zahlen. Der zu zahlende Erbauzins beträgt meist jährlich zwischen drei und fünf Prozent des Grundstückswertes. Die Parteien koppeln die Höhe der Vergütung in der Regel an einen Index, meist den Lebenshaltungsindex, um unter anderem die Inflationsrate abzudecken. Es wird ein Zeitraum festgelegt, oft sind es fünf Jahre, frühesten jedoch drei Jahre, nach dem diese Anpassung statt findet. Der Eigentümer darf jedoch auch den Erbbauzins nicht übermäßig erhöhen (§ 9a ErbbauV).

Der Erbpachtzins ist meist günstiger als ein Darlehn, das beim Kauf des Grundstücks hätte aufgenommen werden müssen. Zumindest im langfristigen Vergleich ist die Ersparnis groß, denn in den vergangenen Jahrzehnten lag der durchschnittliche Hypothekenzinssatz bei rund acht Prozent. Allerdings lohnt es sich, genau nachzurechnen. Denn die Darlehnszinsen sind derzeit sehr niedrig, der finanzielle Vorteil der Erbpacht ist somit geringer als in Hochzinsphasen.

Ein Beispiel: Bei Grundstückskosten von 100.000 Euro und Darlehnszinsen von acht Prozent müssten inklusive einem Prozent Tilgung monatlich rund 750 Euro an die Bank gezahlt werden. Beträgt der Zinssatz nur sechs Prozent (ein Prozent Tilgung), beläuft sich die monatliche Rate auf rund 600 Euro. In Erbpacht zu vier Prozent (hier ohne Tilgung) würde das gleiche Grundstück etwa 333 Euro monatlich kosten.

Allerdings: Das Darlehn ist irgendwann, oft nach dreißig Jahren, abbezahlt. Die Erbpacht steigt hingegen, wie dargestellt, mit der Zeit. Entsprechend des Beispiels hat man mit der Erbpacht das Grundstück nach 30 Jahren etwas mehr als einmal bezahlt, mit einem Darlehn mehr als zweimal. Bei der Erbpacht ist dies demnach nach ca. 60 Jahren der Fall. Zu diesem Zeitpunkt ist das Grundstück in der Regel schon an die Erben übergegangen.

Der übliche Erbbauzins von 4 % wird von manchen Gemeinden, Kirchen oder gemeinnützigen Wohnungsbauunternehmen noch unterschritten, um zum Beispiel besonders bedürftige, wie kinderreiche Familien zu unterstützen. Teilweise ist diese Unterstützung aber zeitlich begrenzt.

Vertragskündigung - Der Heimfall

Der Erbbaurechtsvertrag, der immer vor einem Notar geschlossen werden muss, kann vor Ablauf der Laufzeit in der Regel nicht gekündigt werden - von keiner Vertragspartei. Allerdings gibt es Ausnahmen. Der so genannte Heimfall (§§ 26 ff. ErbbauV) beschreibt die Gründe, wann der Eigentümer das Grundstück vorzeitig zurückfordern kann. Diese Punkte müssen im Erbbaurechtsvertrag geregelt werden.

Beispiele: Der Heimfall tritt ein, wenn der Erbbauberechtigte mit seinen Zinszahlungen mindestens in Höhe zweier Jahresbeträge in Verzug ist, wenn er einen Insolvenzantrag über sein Vermögen stellt; wenn die Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Erbbaurechts angeordnet wird oder wenn er das Haus nicht vertragsgemäß versichert hat. Auch dringender Eigenbedarf des Grundstückseigentümers kann ein Grund für den Heimfall sein, allerdings nur, wenn das vertraglich so geregelt ist. Für den Häuslebauer ist es daher besser, wenn dies als Heimfallgrund ausgeschlossen wird.

Wenn das Erbbaurecht durch Zeitablauf erlischt, gelten die zwischen den Parteien vertraglich vereinbarten Bedingungen (§ 27 ErbbauV). Können sich die Beteiligten nicht über die Höhe des Anspruchs einigen, wird der zuständige Gutachterausschuss eingeschaltet. Der Erbbauberechtigte erhält eine Entschädigung in Höhe des Verkehrswerts für das von ihm erstellte Gebäude. Das Erbbaurecht kann natürlich auch verlängert werden.

Die Banken und das Erbbaurecht

Da beim Erbbaurecht das Grundstück nicht dem Bauherrn gehört, stehen manche Banken einer Finanzierung kritisch gegenüber. Bisweilen werden zusätzliche Sicherheiten verlangt. Außerdem sollte die Laufzeit des Erbbaurechts mindestens genauso lang sein, wie die Dauer der Finanzierung bis zur vollständigen Tilgung plus zusätzliche 20 Jahre - also mindestens 50 Jahre.

Wird der Bauherr zahlungsunfähig, treibt gewöhnlich die finanzierende Bank das Geld über die Zwangsvollstreckung ein. Für den Erbbaurechtsgeber gibt es keine Möglichkeit, der Zwangsversteigerung zu widersprechen. Ein Teil des Erbbauzinses kann dann für ihn ausfallen. Nach der Zwangsversteigerung übernimmt der neue Eigentümer automatisch die Verpflichtungen aus dem Vertrag.

Erbbaurechte können zur Sicherung eines Darlehns prinzipiell wie Grundstücke beliehen werden. Den Kreditgebern dient aber nur der Wert des Gebäudes als Sicherheit, nicht der Wert des Grundstücks. Meist hat sich der Grundstückseigentümer das Recht zur Zustimmung der Beleihung im Erbbaurechtsvertrag festschreiben lassen. Hintergrund: Er hat, unter vertraglich individuell auszuhandelnden Voraussetzungen, einen Heimfallanspruch (Rückgabe des Erbbaurechts). In diesem Fall muss er dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung für das Gebäude zahlen und gleichzeitig die eingetragenen Grundpfandrechte übernehmen.

Problematisch bei der Beleihung ist auch, dass Grundstückseigentümer und Gläubigerbanken um die Eintragung mit dem ersten Rang am Erbbaugrundstück konkurrieren. Grundsätzlich wird das Erbbaurecht als Belastung im Grundbuch mit erstem Rang eingetragen. Ein Vorkaufsrecht für den Erbbauberechtigten folgt im zweiten Range. Im Erbbaugrundbuch wiederum werden der Erbbauzins, eine Vormerkung zur Anpassung dieses Zinses und ein Vorkaufsrecht für den Grundstückseigentümer erstrangig eingetragen. Kreditinstitute kommen in diesem Falle nur an die erste Rangstelle, wenn der Grundstückseigentümer bereit ist, mit seinen Ansprüchen etwa auf den auf Erbbauzins hinter die Ansprüche der Bank zurückzutreten.

In Abhängigkeit davon, wie die Rechte im Falle einer Zwangsversteigerung geregelt sind, wird der Wert des Erbbaurechts von Banken eingestuft, der bei der Gebäudebewertung als Vorlast abgezogen wird.