BauvoranfrageBauvoranfrage
Ein Bauantrag ist für den potenziellen Bauherrn mit einem hohen zeitlichen und finanziellen Aufwand verbunden. Zudem ist nicht immer von vornherein klar, ob das geplante Projekt überhaupt verwirklicht werden darf. Bestehen in dieser Hinsicht Zweifel, sollte der Anleger zuvor eine Bauvoranfrage an die zuständige Baubehörde der Stadt oder Gemeinde richten. Auf Grund dieser Voranfrage wird über Einzelfragen des Vorhabens verbindlich und abschließend entschieden. Die Behörde erlässt dann einen Bauvorbescheid.
Mit einer Bauvoranfrage kann sich der Bauherr unter anderem über folgende Fragen Klarheit verschaffen:
Darf das ausgewählte Grundstück überhaupt bebaut werden?
In welchem Umfang ist eine Bebauung rechtlich zulässig - kommen zum Beispiel auch Mehrfamilienhäuser in Betracht?
Ist die vorgesehene Art der baulichen Nutzung zulässig?
Ist die Erschließung des Grundstücks gesichert?
Die Baubehörde zerlegt sozusagen den späteren Bauantrag und entscheidet in einzelnen Detailpunkten, die für den Bauherrn wichtig sind, damit dieser seine endgültige Entscheidung treffen kann. Wichtig: Die Behörde ist an den Inhalt ihres Bauvorbescheides gebunden. Sie kann also später bei dem Entscheid über den Bauantrag nicht zu anderen Schlüssen kommen als im Bauvorbescheid. Diese Bindewirkung, wie es im Juristen-Jargon heißt, verschafft dem Bauherrn letztlich Rechts- und Planungssicherheit.
Praxistipp
Auf den Inhalt des Bauvorbescheides kann sich auch der Rechtsnachfolger des eigentlichen Antragstellers berufen. Dies ist bei einem eventuellen Verkauf des Grundstücks vorteilhaft.
Beispiel
Investor X stellt eine Bauvoranfrage, weil er sich nicht sicher ist, ob die von ihm geplante Bebauung rechtlich zulässig ist. Der Bauvorbescheid fällt in dieser Hinsicht positiv aus. Da es dem Investor jedoch nicht gelingt, die erforderlichen finanziellen Mittel aufzutreiben, verkauft er das Grundstück an den Anleger Y, der das von X geplante Projekt verwirklichen möchte. Als es im Zusammenhang mit der Baugenehmigung zu Problemen mit den Behörden kommt, kann Y auf den Bauvorbescheid an X verweisen. Mit Erfolg - das Projekt wird genehmigt.
Wichtig: Auf Fristen achten
Ein Bauvorbescheid gilt nicht für alle Zeiten. Seine Befristung ist in den jeweiligen Landesbauordnungen geregelt. Normalerweise beträgt der Zeitraum zwei Jahre. Die Frist verlängert sich jedoch, wenn rechtzeitig vor ihrem Ablauf ein Bauantrag für das geplante Projekt gestellt wird.
Beispiel
Vier Wochen vor Ablauf der zweijährigen Frist stellt der Bauherr für das betreffende Projekt einen Bauantrag. Dadurch verlängert sich die Bindefrist des Bauvorbescheids. Sollte sich der Bauantrag jedoch um einige Wochen oder Monate verzögern, so besteht die Möglichkeit, die Gültigkeitsfrist des Bauvorbescheids zu verlängern. Hierzu bedarf es eines schriftlichen Antrags an die Behörden. Schwierigkeiten sind jedoch dann zu erwarten, wenn zwischenzeitlich Rechtsänderungen eingetreten sind (zum Beispiel eine Veränderungssperre für das betreffende Gebiet).
