Bauerwartungsland

Bauerwartungsland

Grundstück, das alle Voraussetzungen für eine Bebauung erfüllt, und wo nach Lage der Dinge in absehbarer Zeit mit Baumaßnahmen zu rechnen ist. Die Grundstückspreise für Bauerwartungsland sind naturgemäß höher als für Flächen der Land- und Forstwirtschaft. Deshalb spielt die Aussicht auf eine eventuelle Bebauung auch bei der Bewertung des Grundstücks eine wichtige Rolle. In der Wertermittlungsverordnung ist daher exakt festgelegt, wann ein Grundstück als Bauerwartungsland gilt. Demnach müssen die Flächen nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen, (§ 4 Abs. 2 WertV).

Unterschiedliche Grundstücks-Qualitäten

In dem zitierten Paragrafen unterscheidet der Gesetzgeber zwischen vier Entwicklungsstadien eines Grundstücks:
1. Stadium: Flächen der Land- und Forstwirtschaft
2. Stadium: Bauerwartungsland
3. Stadium: Rohbauland (noch nicht erschlossene Grundstücke)
4. Stadium: Baureifes Land

Die Voraussetzungen für Bauerwartungsland

Grundstücke, die unter besonderem Schutz stehen - zum Beispiel Biotope oder Bereiche, die für den Bodendenkmalschutz von Bedeutung erscheinen - kommen als Bauerwartungsland in aller Regel von vornherein nicht in Frage. Ansonsten gilt die Grundstücksbeschaffenheit als entscheidendes Kriterium. Liegt die Fläche etwa mehrere Kilometer von der nächsten Straße entfernt, ist es für eine Bebauung kaum geeignet. Als Bauerwartungsland käme ein solches Grundstück deshalb normalerweise nicht in Betracht.

Praxistipp
Wie erwähnt, steigt der Wert eines Grundstücks, wenn es als Bauerwartungsland gilt. Wer rechtzeitig über die nötigen Informationen verfügt, kann gute Geschäfte machen. Generell sollte der Anleger daher gute Kontakte zu den Bauämtern seiner Kommune unterhalten. Informationen bekommt man zum Beispiel bei den Hoch- und Tiefbauämtern sowie bei den Gartenbauämtern. Dort kann der Anleger recherchieren, welche Flächen als Bauerwartungsland ausgewiesen sind. Wichtige Informationen vermitteln überdies der Flächennutzungsplan und die Stadtentwicklungskonzepte.

Achtung: Keine Rechtsansprüche!
Den Begriff Bauerwartungsland definiert der Gesetzgeber lediglich als Prognose, nicht aber als konkreten, einklagbaren Tatbestand. Wer ein Grundstück erwirbt und die Zusage erhält, es handle sich um Bauerwartungsland, kann eine unangenehme Überraschung erleben, wenn sich die Prognose als falsch erweist. Selbst wenn dem Investor im Vertrag explizit zugesichert wird, das betreffende Grundstück sei als Bauerwartungsland ausgewiesen, kann der Käufer keine Ansprüche geltend machen, wenn am Ende doch keine Bebauung erfolgt. Überdies besteht die Möglichkeit, Bauerwartungsland wieder in den Status von Flächen der Land- und Forstwirtschaft zurückzuversetzen.

Beispiel
Gemeinde A plant den Bau einer Umgehungsstraße. Die betreffenden Grundstücke sind mithin Bauerwartungsland und müssen zu einem entsprechend höheren Preis erworben werden. Nach Fertigstellung gelten die jenseits der Straße gelegenen Flächen, die somit von der Baumaßnahme nicht tangiert wurden, wieder als Flächen der Land- und Forstwirtschaft. Ein Anspruch auf Entschädigung besteht in diesem Fall nicht.