Bauträgerkonkurs

Bauträgerkonkurs

Konkurse (Insolvenzen) im Baugewerbe sind keine Seltenheit. Der Alptraum eines jeden Bauherrn ist die Insolvenz seines Bauträgers. Was geschieht mit der halbfertigen Bauruine? Was wird mit den bereits gezahlten Beträgen? Wo bleiben die Ansprüche des Bauherrn? Neben der Sorge um die zusätzlich entstehenden Kosten wiegt am schwersten die Frage, ob der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.

Die Bank entscheidet

Die Insolvenzordnung schützt den Käufer zumindest davor, dass der unfertige Bau in die Insolvenzmasse eingeht. Der Anspruch des Käufers als Eigentümer eingetragen zu werden, sollte normalerweise im Grundbuch durch eine Auflassungsvormerkung gesichert sein.

In der Praxis entscheidet meist die Gläubigerbank des Bauträgers darüber, was weiter geschieht.
Möglichkeit 1
Die Bank gibt das Gebäude frei - so wie es ist. Für den Käufer bedeutet das: Das bisher bezahlte Geld ist weg. Der oder die Käufer werden im Grundbuch eingetragen und müssen sich selbst darum kümmern, wie es weitergeht.
Möglichkeit 2
Die Bank setzt für das Gebäude eine Zwangsversteigerung an und zahlt den Käufern die bis dahin überwiesenen Raten zurück. Für die Käufer bedeutet das: Die bisher bezahlten Zinsen sind verloren. Eigenleistungen waren vergeblich.

Vorbeugen ist besser als verlieren

Möglichkeit 2 ist für den Käufer sehr nachteilig. Der Käufer sollte deshalb versuchen, sie von Anfang an auszuschließen. Verbraucherberater empfehlen deshalb, bereits in den notariellen Kaufvertrag folgende Klausel aufzunehmen:

Eine Rückzahlung der Raten nach § 3 Absatz 1 Satz 3 der Makler- und Bauträgerverordnung gilt nicht als Lastenfreistellung. Die Möglichkeit einer Rückzahlung der Kaufpreisraten durch die Gläubigerin wird ausdrücklich ausgeschlossen.

Zu streichen ist unbedingt die durchaus übliche Formulierung:

In dem Fall, dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird, bleibt es der Bank vorbehalten, an Stelle der Freistellung alle vom Käufer vertragsgemäß nach Maßgabe dieser Urkunde bereits geleisteten Zahlungen bis zum anteiligen Wert des Vertragsobjekts zurückzuzahlen.

Ungeliebt: Vertragserfüllungsbürgschaft

Eine weitere Maßnahme, die dem Schutz des Käufers dient, ist die Aufnahme einer Vertragserfüllungsbürgschaft in den Kaufvertrag. Dagegen wehren sich jedoch die meisten Bauträger mit Händen und Füßen. Der Bauträger wird dabei vertraglich verpflichtet, beim Notar eine Bürgschaft in Höhe von zehn Prozent des vereinbarten Kaufpreises zu hinterlegen. Mit einem entsprechenden Zusatz kann diese Bürgschaft, sobald der Bau vom Käufer abgenommen wurde, in eine Gewährleistungsbürgschaft umgewandelt werden.

So sollte die Formulierung im Kaufvertrag lauten:

Der Bauträger hinterlegt beim Notar vor Fälligkeit der ersten Rate eine Bürgschaft zur Vertragserfüllung bei einer deutschen Bank über zehn Prozent des vereinbarten Kaufpreises. Bei Bauabnahme wird die Bürgschaft gegen eine Gewährleistungsbürgschaft in Höhe von fünf Prozent des Kaufpreises ausgetauscht.

Vollkaskoversicherung für den Bauherrn

Einige (wenige) Bauträger verfügen über eine entsprechende Versicherung, die einspringt, falls der Bauträger insolvent wird. Die Versicherung übernimmt auch eventuell entstehende Mehrkosten. Die Versicherungsbeiträge übernimmt das Bauunternehmen, nicht der Käufer. Eine solche Versicherung bestätigt dem Käufer gleichzeitig die Bonität des Unternehmens, denn die Versicherung schließt einen Vertrag nur nach genauer Prüfung von Solvenz, Geschäftspraktiken und Bautechnik des Unternehmens ab.

Allgemeine Vorsichtsmaßnahmen

Bauherren sollten - bevor sie einen Vertrag mit einem Bauträger unterzeichnen - auf jeden Fall selbst dessen Seriosität prüfen. Dazu gehört zum Beispiel, dass man sich Objekte nennen lässt, die der Bauträger gebaut hat und sich diese auch anschaut. Möglicherweise ergibt sich Gelegenheit für ein Gespräch mit Bauherren, die mit diesem Bauträger Erfahrungen gesammelt haben. Das Alter einer Firma spielt eine Rolle. Bei Bauträgern, die erst seit kurzem auf dem Markt tätig sind, sollte der Bauherr auf jeden Fall auf einer Vertragserfüllungsbürgschaft bestehen. Eine Bankauskunft ist zwar nicht das Maß aller Dinge, gibt aber doch etwas Sicherheit und kostet nicht viel.