Bausummenüberschreitung

Bausummenüberschreitung

Wer sich als Bauherr dafür entscheidet, ein individuelles Haus von einem Architekten planen zu lassen, kann nicht, wie etwa beim Kauf über einen Bauträger, mit einem Festpreis kalkulieren. Zwar ist der Architekt verpflichtet, die Baukosten auf Grund des aktuellen Preisniveaus sowie der Wünsche des Bauherrn zu ermitteln, diese Angabe stellt aber in der Regel keine Garantie dar. Im Klartext: Mehrkosten trägt der Bauherr. Nur in Ausnahmefällen ist der Architekt schadensersatzpflichtig und selbst dann oft nur in geringem Umfang.

Mit oder ohne Garantiezusage?

Grundsätzlich besteht für den Architekten die Möglichkeit, die von ihm ermittelte Bausumme zu garantieren. In diesem Fall hat der Bauherr bessere Karten, einen Teil der ihm entstehenden Mehrkosten an den Architekten weiterzugeben. In der Praxis freilich sind solche Garantien nicht üblich. Das Risiko trägt der Bauherr, was er bei seiner Finanzierungsplanung unbedingt bedenken sollte.

Darauf sollten Sie achten

Ist der Architekt bereit, eine Garantie zu übernehmen, so muss er dies gegenüber dem Bauherrn eindeutig und schriftlich erklären. Aus dem Text muss hervorgehen, dass die Einhaltung der Bausumme garantiert wird. Sagt der Architekt hingegen die Einhaltung der festen Bausumme lediglich zu, handelt es sich um keine Garantie.

Wann haftet der Architekt?

Angenommen, der Architekt garantiert die ermittelte Bausumme. Später übersteigen die tatsächlichen Kosten den veranschlagten Betrag erheblich. In diesem Fall ist der Architekt schadensersatzpflichtig. Es sei denn, der Bauherr trägt selbst die Verantwortung für die Kostensteigerung, weil er zum Beispiel im Nachhinein Änderungswünsche geltend machte oder es infolge von Finanzierungsproblemen zu Bauverzögerungen kam. Liegt hingegen keine Garantieerklärung des Architekten vor, so müssten ihm vom Bauherrn fehlerhafte Arbeiten bzw. Pflichtverletzungen nachgewiesen werden. Dies wäre etwa dann der Fall, wenn der Architekt wichtige Kostenfaktoren einfach vergessen hätte.

Wichtig
Selbst wenn es dem Bauherrn gelingen sollte, dem Architekten eine Pflichtverletzung nachzuweisen, muss dieser für die Mehrkosten nicht automatisch in die Tasche greifen. Der Gesetzgeber gesteht ihm nämlich einen Toleranzrahmen zu. Das Problem dabei: Fast jedes Gericht setzt den Toleranzrahmen unterschiedlich hoch an. Im Einzelfall kann es daher zu langwierigen juristischen Auseinandersetzungen kommen.

Praxistipp
Kostenüberschreitungen von 40 % liegen in den meisten Fällen innerhalb der Toleranzgrenzen. Erst bei einem Prozentsatz von deutlich über 50 darf sich der Bauherr überhaupt gewisse Chancen auf einen Erfolg ausrechnen. Sicher ist er indessen selbst bei derlei gravierenden Abweichungen noch lange nicht.

Wertzuwachs wird angerechnet

Unterstellt, der Bauherr weist dem Architekten eine Pflichtverletzung nach, und ein Gericht entscheidet, dass die Mehrkosten über der Toleranzgrenze liegen. In diesem Fall müsste der Architekt Schadenersatz leisten, allerdings nur für jenen Betrag, um den die ursprünglich kalkulierte Bausumme zuzüglich der Toleranzmarge überschritten wurde.

Das heißt, der Architekt müsste seinem Auftraggeber normalerweise 100.000 EUR zahlen. In der Praxis dürfte der Betrag aber geringer ausfallen, weil sich der Bauherr den Wertzuwachs des Objekts anrechnen lassen muss. Denn eine Immobilie, die unter dem Strich über 650.000 EUR kostet, hat natürlich einen höheren Verkehrswert als ein Haus für 400.000 EUR. Dieser Wertzuwachs wird ganz oder teilweise von der Schadenersatzsumme abgezogen.

Praxistipp
Entstehen dem Bauherrn durch eine erhebliche Bausummenüberschreitung zusätzliche Zinslasten, so muss der Architekt auch hierfür Schadenersatz leisten, vorausgesetzt, ihm kann eine Pflichtverletzung nachgewiesen werden und die zusätzlichen Kosten bewegen sich oberhalb der Toleranzmargen.

Fazit

Der Bauherr hat nur in sehr seltenen Fällen die Möglichkeit, den Architekten für eine Überschreitung der Bausumme verantwortlich zu machen.