Baubeschreibung

Baubeschreibung

Die Baubeschreibung ist Bestandteil des Kaufvertrags einer Immobilie und muss Teil der notariellen Urkunde sein.
Jeder, der ein Haus, eine Eigentumswohnung oder eine Gewerbeimmobilie kauft, erhält vom Bauträger, Verkäufer oder von seinem Architekten eine Baubeschreibung. In der Baubeschreibung sind alle Informationen zum Gebäude und zur Grundausstattung der Räume enthalten. Sie muss Auskunft über die Fundamente, über die Wände, über die Dachkonstruktion, die Balkonbrüstungen und den Wärmeschutz ebenso geben wie über den Innenausbau. Dazu gehören beispielsweise Details über die Heizung, die sanitären und elektrischen Installationen, über Malerarbeiten und Garagen ebenso wie über die Gestaltung der Außenanlagen. Bei Gewerbeimmobilien gehört zur Baubeschreibung noch eine Betriebsbeschreibung dazu, in der die Art der Nutzung der Räume dargestellt wird, zum Beispiel Büro- oder Lagerraum, Sozial- oder Sanitärräume usw.

Die technische Baubeschreibung

Im Grunde genommen gibt es zwei Baubeschreibungen. Beide können vom Architekten erstellt werden. Die erste Baubeschreibung, die technische Baubeschreibung, bezieht sich auf das Gebäude als solches und nicht auf den Innenausbau. In ihr erläutert der Architekt seine Absichten in Bezug auf Decken-, Wand- und Dachkonstruktion sowie Fundamente. Die technische Baubeschreibung ist für den Bauantrag notwendig. Der Architekt muss darin zum Beispiel detaillierte Angaben über die vorgesehene Wärmedämmung machen. Das Bauamt überprüft die Vorschläge des Architekten und auch, ob sie den gesetzlichen Standards entsprechen. Der Bauherr selbst erhält die technische Baubeschreibung meist als abgespeckte Version innerhalb der kompletten Baubeschreibung einschließlich Innenausbau.

Vorsicht Entbürokratisierung
Durch die neuen baurechtlichen Vorschriften, die das Bauen schneller und leichter machen sollen, entfällt natürlich teilweise die Präventivkontrolle durch die Ämter in der Genehmigungsphase. Das bedeutet, dass Bauherren und Käufer besonders genau darauf achten sollten, was in der Baubeschreibung steht. Prozesse im Nachhinein sind teuer und langwierig, der Ausgang meist ungewiss.

Baubeschreibung muss überprüfbar sein

Auch wenn der Bauherr ein Laie ist und von technischen Dingen nicht viel versteht, sollte er darauf achten, dass die Baubeschreibung ausführlich ist. Nur wenn er im Besitz von genauen Informationen ist, kann er sie auch nachprüfen lassen. Das bedeutet zum Beispiel, er sollte sich nicht damit zufrieden geben, dass in der Baubeschreibung steht Wärmeschutz: erhöhter Wärmeschutz nach DIN. Er sollte die Angabe der DIN-Nr. verlangen und auch eine Angabe darüber, womit der Wärmeschutz erreicht werden soll, denn das kann auf verschiedene Art und Weise geschehen - durch Isolierverputz oder durch geeignetes Mauerwerk. Je genauer und ausführlicher die Baubeschreibung ist, desto eher können Sie sie beispielsweise durch verschiedene Handwerker überprüfen lassen. Der Aufwand lohnt sich.

Vorsicht vor dem Sahnehäubchen

Manche Immobilienverkäufer und Bauträger versuchen, eine unterdurchschnittliche Ausstattung im Innenbereich durch ein Sahnehäubchen zu kaschieren. Es kann beispielsweise sein, dass der Käufer in der Baubeschreibung unter der Sparte Fliesenarbeiten liest: Bad: Marmorausstattung, Marmorfliesen 20 x 20 cm, raumhoch. Beruhigt lehnt sich der Käufer zurück und denkt, die Badausstattung setze den Maßstab für den Rest der Ausstattung. Der durchschnittliche Käufer ist jedoch meist nicht in der Lage, beispielsweise die Qualität der Elektroinstallationen zu beurteilen. Überdies sagt eine solche Beschreibung nichts über die Qualität und Art der verwendeten Marmorfliesen aus. Es kann sich dabei auch um ganz billige Marmorfliesen aus dem Baumarkt handeln.

Niedriger bis durchschnittlicher Standard

Die in der Baubeschreibung beschriebene Innenausstattung und die verwendeten Materialien bieten meistens einen niedrigen bis durchschnittlichen Standard. Der Bauherr bzw. Käufer kann diesen Standard beliebig erhöhen, indem er zuzahlt. Doch sollte er vor Vertragsunterzeichnung auf einen guten Standard in der Grundausstattung dringen. Das spart ihm unter Umständen eine Menge Geld, denn jede zusätzliche Steckdose, die der Bauherr über den Standard hinaus haben möchte, kostet extra.

Oft kann sich zum Beispiel in einem Haus mit mehreren Eigentumswohnungen ein einzelner Käufer einen Vorteil verschaffen, indem er mit dem Verkäufer Zusatzleistungen vereinbart. Es gab bereits Fälle, in denen ein zusätzliches Fenster oder eine bessere Teppichbodenqualität heraussprangen.

So entsteht die Baubeschreibung

Der Architekt oder Bauträger (oder auch der Bauherr selbst) macht für alle Gewerke (Rohbau, Maurer- und Dachdeckerarbeiten, Sanitär- und Elektroinstallationen, Gipser-, Fliesen- und Malerarbeiten, Glaser-, Schreiner- und Schlosserarbeiten usw.) eine Ausschreibung. Verschiedene Handwerker geben ihre Angebote ab. Derjenige, der am günstigsten ist, erhält normalerweise den Zuschlag.

Wenn es sich um ein einzelnes Projekt für einen Bauherrn handelt, können sich Bauherr und Architekt bereits im Vorfeld über die Wünsche des Bauherrn beraten. Bei einem größeren Projekt wird es dem Bauträger und Bauherrn jedoch darum gehen, möglichst kostengünstig zu bauen, weil er sein Objekt schließlich entweder mit einer guten Rendite nutzen oder gut verkaufen will. Wenn er sehr günstig einkauft, hat er Spielraum beim Verkauf.

Worauf zu achten ist

detaillierte Beschreibung der Ausstattung,
Nachprüfbarkeit, besonders bei grundsätzlichen Dingen wie Wärme- und Schallschutz,
guter Standard, beispielsweise bei den Quadratmeterpreisen von Fliesen, Teppichen und anderen Böden,
Vollständigkeit, jede einzelne Steckdose, jede einzelne Brennstelle muss aufgeführt sein.