Bauabnahme

Bauabnahme

Wichtiger Schnittpunkt bei der Zusammenarbeit zwischen dem Bauherrn einerseits und dem Bauunternehmen, den Handwerkern beziehungsweise dem Bauträger andererseits ist die Bauabnahme. Zu diesem Zeitpunkt wird in der Regel nicht nur der größte Teil der Vergütung des Bauunternehmens fällig, vielmehr beginnt gleichzeitig die Verjährung der Gewährleistungsansprüche. Darüber hinaus übernimmt der Bauherr das volle Risiko für das Objekt. Wichtig zu wissen: Stellt der neue Immobilien-Besitzer erst nach der offiziellen Abnahme Mängel am Bau fest, muss er im Streitfall selbst beweisen, dass der Bauunternehmer nicht mit der nötigen Sorgfalt gearbeitet hat. Das heißt, zum Zeitpunkt der Bauabnahme kehrt sich die Beweislast um. Nicht der Bauunternehmer, sondern der Bauherr hat nun den Schwarzen Peter.

Förmliche und stillschweigende Bauabnahme

Üblicherweise werden Bauherr sowie Bauunternehmen, Handwerker oder Bauträger das Haus beziehungsweise die Wohnung zu einem vereinbarten Termin gemeinsam besichtigen. Danach wird ein Abnahmeprotokoll gefertigt und von beiden Parteien unterschrieben. Das Abnahmeprotokoll dient nicht zuletzt auch dazu, geringfügige Mängel, zu deren Beseitigung der Bauunternehmer/Bauträger verpflichtet ist, schriftlich festzuhalten. Handelt es sich hingegen um gravierende Mängel, sollte der Bauherr die Abnahme bis zur endgültigen Klärung der Angelegenheit verweigern.

So weit die förmliche Abnahme. Rechtlich möglich, aber bedenklich ist die stillschweigende Bauabnahme. Angenommen, der Bauherr nutzt das Haus, indem er seine Mieter einziehen lässt. Dann gilt spätestens nach sechs Werktagen das Bauwerk als abgenommen - mit allen anfangs skizzierten Konsequenzen.

Praxistipp
Der Bauherr sollte auf jeden Fall eine förmliche Abnahme vereinbaren und diese vertraglich verankern. Zum Abnahmetermin sollte er zudem einen unbeteiligten Zeugen mitnehmen, zum Beispiel einen Architekten oder einen erfahrenen Handwerker, der am Bau nicht beteiligt war.

Wichtig
Der Bauherr ist zur Abnahme verpflichtet (§ 640 BGB), es sei denn, er stellt, wie bereits erwähnt, erhebliche Mängel fest.

Beispiel
Mit folgender Vertragsklausel lässt sich eine für beide Parteien verbindliche und ordentliche förmliche Abnahme vereinbaren:

Die Parteien vereinbaren ausdrücklich eine förmliche Abnahme des Objekts nach Fertigstellung des Bauvorhabens. Die Möglichkeit einer stillschweigenden Abnahme gilt als ausgeschlossen. Nach der gemeinsamen Besichtigung des Bauwerks wird ein Abnahmeprotokoll erstellt und von beiden Seiten unterschrieben. Der Bauherr behält sich das Recht vor, bei schwer wiegenden baulichen Mängeln die Abnahme zu verweigern. In diesem Fall wird ein neuer Abnahmetermin nach Beseitigung der beanstandeten Mängel festgelegt.

Abnahmeprotokoll präzise formulieren

Werden kleinere Mängel im Abnahmeprotokoll festgeschrieben, so sollte der Bauherr auf klare Formulierungen achten (keineswegs nur Stichwörter akzeptieren). Unklare oder schwammige Vermerke können sich bei eventuellen gerichtlichen Auseinandersetzungen als problematisch erweisen.