Anliegergebühren

Anliegergebühren

Vom Grundstücksbesitzer zu zahlender Beitrag für die Erschließung der Fläche (daher auch das Synonym Erschließungsbeitrag). Dazu zählen unter anderem der Zugang zum Grundstück beziehungsweise die Zufahrt über eine öffentliche Straße, eine Zufahrtsmöglichkeit für die Feuerwehr, die Versorgung mit Wasser, Strom, Gas und Fernwärme sowie auf der anderen Seite die Entsorgung von Abwasser, Oberflächenwasser und Abfällen. Interessant in diesem Zusammenhang: Es gibt keine gesetzliche Definition des Begriffs der Erschließung. Zu unterscheiden ist jedoch
die Erschließung ganzer Gebiete und
die Erschließung einzelner Grundstücke.

Nicht enthalten: Leistungsgebundene Einrichtungen

Die Anliegergebühren decken dabei nur einen Teil der Erschließungskosten ab, die der Gemeinde entstehen. Hinzu kommen die vom Grundstückseigentümer zu tragenden Aufwendungen für die Wasserversorgungs- und Entwässerungsanlagen (Beiträge für leistungsgebundene Einrichtungen). Von den Anliegergebühren abzugrenzen sind überdies alle Kosten, die für die Schaffung der notwendigen Infrastruktur entstehen. Hierzu zählen zum Beispiel Grünanlagen oder Sporteinrichtungen in einem Neubaugebiet.

Praxistipp
Der Bauherr sollte die Höhe der Anliegerkosten beziehungsweise Erschließungsbeiträge nicht unterschätzen. Besonders in Hanglagen kann es teuer werden. Beiträge von bis zu 5 EUR pro Quadratmeter Grundstücksfläche sind in solchen Fällen keine Seltenheit.

Wann muss gezahlt werden

Grundsätzlich besteht die Zahlungsverpflichtung erst, wenn die Leistung erbracht, die Erschließungsanlage also hergestellt ist, § 133 Abs. 2 BauGB. Die Kommune kann jedoch vom Grundstückseigentümer Vorauszahlungen verlangen und diese mit dem späteren Endbetrag verrechnen, § 132 Abs. 3 BauGB. Darüber hinaus besteht für die Gemeinde die Möglichkeit der so genannten Kostenspaltung. Das heißt, der Grundstückseigentümer muss bestimmte Prozentsätze der Anliegergebühren zahlen, sobald Teile der Erschließungsanlage fertig gestellt werden.

Vorsicht bei Verträgen mit Bauträgern

Angenommen, ein Anleger kauft eine Eigentumswohnung von einem Bauträger und vereinbart eine Festpreisklausel. Bis die Kommune aber alle erforderlichen Erschließungsleistungen vollständig erbracht hat, gehen noch einige Monate ins Land. Nach Abschluss der Arbeiten verschickt die Gemeinde die Beitragsbescheide an die im Grundbuch eingetragenen Eigentümer, § 34 Abs. 1 BauGB, im konkreten Fall also an die Eigentümergemeinschaft. Da der Bauträger natürlich auch das Grundstück auf die neuen Eigentümer überträgt, ist er sozusagen aus dem Schneider.

In diesem Fall müssen die Wohnungseigentümer für die Gebühren aufkommen und zwar jeweils im Verhältnis zu ihrem Miteigentumsanteil. Der Investor sollte daher darauf achten, dass der Bauträger im Kaufvertrag ausdrücklich erklärt, dass alle Erschließungs- und Anliegerkosten im Festpreis enthalten sind.

Achtung Kostenfalle!
Selbst wenn sich der Bauträger zur Übernahme aller Erschließungsgebühren bereit erklärt, kann es für den Investor zu unangenehmen Überraschungen kommen. Wenn nämlich das Unternehmen zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Gebühren zahlungsunfähig oder bereits in Konkurs gegangen ist, macht die Gemeinde ihre Forderungen gegenüber dem neuen Eigentümer beziehungsweise der Eigentümergemeinschaft geltend.
Im ungünstigsten Fall muss der Eigentümer also gleich zweimal zahlen. Einmal nämlich über den Festpreis (in den die Erschließungsgebühren einkalkuliert waren) und zum Zweiten direkt an die Gemeinde, wenn vom Bauträger nichts mehr zu holen ist.

Praxistipp
Ist der Bauträger hinsichtlich seiner Solvenz nicht über jeden Zweifel erhaben, sollte der Käufer einen Nachweis über die schon gezahlten Erschließungsgebühren sowie eventuell eine Bankbürgschaft für später anstehende Zahlungsverpflichtungen verlangen. Nur dann steht er auf der sicheren Seite und erlebt keine bösen Überraschungen.