Abstandsflächen

Abstandsflächen

Wer ein Grundstück erwirbt, kann es in der Regel nicht vollständig baulich ausnutzen. Der Grund: Außer wenn durch einen Bebauungsplan oder Ortssatzung eine geschlossene Bebauung vorgesehen ist, muss der Bauherr die so genannten Abstandsflächen beachten. Wie groß diese Abstandsflächen sein müsen, ergibt sich aus der Höhe der betreffenden Außenwand, wobei noch ein Zuschlag für die Dach- bzw. Giebelhöhe hinzuzuaddieren ist. Anders ausgedrückt heißt dies, die Tiefe der Abstandsflächen ergibt sich, indem man die Außenwände fiktiv herunterklappt. Sie muß aber in der Regel immer mindestens drei Meter betragen. Da es bei dem Thema Abstandsflächen um die Nutzbarkeit von Grundstücken geht, liegt es auf der Hand, dass es immer wieder zu Auseinandersetzungen mit den Baubehörden oder Nachbarn kommt. Mit den zugehörigen Verwaltungsvorschriften und Gerichtsurteilen ist das Thema sehr komplex. Es kann daher hier nur in den Grundzügen behandelt werden.

Weshalb Abstandsflächen

Die Abstandsflächen sollen nicht nur dazu beitragen, die Privatsphäre der Bewohner sicherzustellen, vielmehr dienen sie auch dem Brandschutz und der Gefahrenabwehr. Schließlich tragen sie dazu bei, eine ausreichende Belüftung sowie Licht- und Sonneneinstrahlung sicherzustellen.

Bemessung der Abstandsfläche

Die Tiefe der anzusetzenden Abstandsfläche ergibt sich aus 80 Prozent der Höhe der an der Grundstücksgrenze stehenden Außenwand. Dach- oder Giebelflächen mit mehr als 70 Grad Neigung werden hier mitgerechnet. Giebelflächen unter 70 Grad und Dachflächen über 45 Grad werden nur zu einem Drittel angerechnet.

Ausnahme: Schmalseitenprivileg

Um das knappe Bauland besser auszunutzen, existiert das so genannte Schmalseitenprivileg. Der Bauherr muss dabei vor zwei Außenwänden lediglich die Hälfte der ansonsten erforderlichen Abstandsfläche, mindestens jedoch drei Meter einhalten. Voraussetzung: Die beiden Außenwände dürfen nicht länger als 16 m sein. Der Bauherr kann im bestimmten Rahmen selbst entscheiden, für welche Außenwände er das Schmalseitenprivileg in Anspruch nimmt.

Ausnahme: Gewerbeimmobilien

Bei Gewerbegebäuden (Gewerbeimmobilien) in Industriegebieten hingegen zeigt sich der Gesetzgeber weniger streng. In diesem Fall darf das Baugrundstück in einem höheren Maß ausgenutzt werden als in Wohngebieten, da der Aspekt des ungestörten Wohnens ebenso wie die Licht- und Sonneneinstrahlung als zweitrangig erscheinen. Hier müssen nur 50 % der anzurechnenden Außenwandhöhe als Abstandsfläche eingehalten werden.

Weitere Ausnahmen

Gegenüber öffentlichen Verkehrsflächen halbiert sich die einzuhaltende Abstandsfläche.

Innerhalb der Abstandsfläche sind an der Nachbargrenze gebaute überdachte Stellplätze und Garagen bis zu einer Länge von 9,0 m sowie Gebäude mit Abstellräumen und Gewächshäuser mit einer Grundfläche von nicht mehr als 7,5 qm zulässig. Die mittlere Wandhöhe dieser Gebäude darf nicht mehr als 3,0 m über der Geländeoberfläche an der Grenze betragen.

Stützmauern und geschlossene Einfriedungen sind bis zu einer Höhe von 2,0 m über der Geländeoberfläche an der Grenze zulässig.