Wohngebäudeversicherung - Mietausfall und Mietwert

Wohngebäudeversicherung - Mietausfall und Mietwert

Wenn eine Wohnung Schäden durch eine der versicherten Gefahren ganz oder teilweise nicht bewohnbar ist, wird der Ausfall der Miete bzw. bei selbst genutzten Wohnungen die ortsübliche Miete durch die Wohngebäudeversicherung ersetzt. Begrenzt ist dies auf die Zeit bis zur Wiederherstellung der Bewohnbarkeit, maximal jedoch auf 12 oder durch besondere Vereinbarung auch 24 Monate. Für gewerblich genutzte Räume muss ein besonderer Einschluss vereinbart werden (§ 3 VGB 2000).
Vermietete Wohnräume
Sind vermietete Wohnräume infolge des Versicherungsfalls im Mietwert gemindert und ist der Mieter berechtigt, die Zahlung der Miete ganz oder teilweise zu verweigern, so ist der dem VN entstehende Mietausfall einschließlich etwaiger fortlaufender Mietnebenkosten gedeckt.
Gewerblich genutzte Räume
Die Versicherung für Mietausfall und Mietwert gilt nur für Wohnräume. Für gewerblich genutzte Räume kann die Versicherung des Mietausfalls oder des ortsüblichen Mietwertes vereinbart werden (Abschnitt A § 9 Nr. 3 VGB 2008).
Eigengenutzte Wohnräume
Sind vom VN selbst genutzte Wohnräume vom Schaden betroffen, so wird der ortsübliche Mietwert ersetzt, falls ihm die Beschränkung auf einen benutzbar gebliebenen Teil der Wohnung nicht zugemutet werden kann.
Zusätzlicher Mietausfall bzw. Mietwert
Der Versicherer ersetzt auch einen durch die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften (z.B. Wiederaufbaubeschränkungen) verursachten zusätzlichen Mietausfall bzw. Mietwert.
Gesondert versicherbar
Abschnitt A § 9 Nr. 4 VGB 2008 sieht die Möglichkeit der Absicherung weiteren Mietverlustes vor:
>> Haftzeit bei Auszug des Mieters infolge des Schadens
Endet das Mietverhältnis infolge des Schadens und sind die Räume trotz Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt zum Zeitpunkt der Wiederherstellung nicht zu vermieten, wird der Mietverlust bis zur Neuvermietung über diesen Zeitpunkt hinaus für die vereinbarte Dauer ersetzt, höchstens jedoch bis zum Ablauf der Haftzeit.
>> Haftzeit bei Nachweis der unterbliebenen Vermietung infolge des Schadens
War das Gebäude zur Zeit des Eintritts des Versicherungsfalls nicht vermietet und weist der VN die Vermietung zu einem in der Haftzeit liegenden Termin nach, wird der ab diesem Zeitpunkt entstandene Mietausfall bis zum Ablauf der Haftzeit gezahlt.

Mietausfall bei Wohngebäuden

Nach den Allgemeinen Wohngebäude Versicherungsbedingungen (A § 9 Nr. 1 VGB 2010 bzw. 2008) ersetzt der Versicherer im Rahmen der Wohngebäudeversicherung den Mietausfall einschließlich etwaiger fortlaufender Mietnebenkosten,
wenn aufgrund eines Versicherungsfalles der Mieter berechtigt ist, die Zahlung der Miete teilweise oder ganz zu verweigern.
für Wohnräume, die der Versicherungsnehmer selbst bewohnt, und die aufgrund eines Versicherungsfalles nicht benutzt werden können, wird der ortsübliche Mietwert von Wohnräumen (Hotel- oder Pensionskosten zahlt die Hausratversicherung) ersetzt.

Dies gilt jedoch nur dann, wenn dem Versicherungsnehmer die Beschränkung auf einen noch benutzbaren Teil der Wohnung nicht zugemutet werden kann (Alles-oder-nichts-Prinzip). Insbesondere kann dem Versicherungsnehmer dann das Wohnen in den restlichen Räumen nicht zumutbar sein, wenn Bad und Küche zerstört sind.

Entschädigt wird auch ein durch behördliche Wiederherstellungsbechränkungen verursachter zusätzlicher Mietausfall bzw. Mietwert (A § 9 Nr. 1 c VGB 2010).

Was sind fortlaufende Mietnebenkosten

Fortlaufende Mietnebenkosten sind etwa Grundsteuer, Beiträge für Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, Kosten für Müllabfuhr, Gartenpflege und Straßenreinigung.

Haftzeit: A § 9 Nr. 2 VGB 2010 sieht vor, dass der Mietausfall bzw. Mietwert bis zu dem Zeitpunkt ersetzt wird, in dem die Räume wieder benutzbar sind, höchstens jedoch für in der Regel 12 Monate. Der Versicherungsnehmer darf die mögliche Wiederbenutzung aber nicht schuldhaft verzögern.

Die Entschädigungsgrenze bei Neuwert und Zeitwert ist für Schäden, Kosten und Mietausfall die Versicherungssumme (A § 13 Nr. 8 VGB 2010), eine Unterversicherung wird angerechnet.

Der Mietausfall für gewerblich genutzte Räume kann gesondert vereinbart werden (A § 9 Nr. 3 VGB 2010, VGB 2008)

Aus der Regulierungs- und Rechtsprechungspraxis:
Hat der Mieter den Schaden selbst verursacht, ist er weiter zur Zahlung der Miete verpflichtet. Ein Schaden durch Nichtzahlung wird dann nicht ersetzt (OLG Düsseldorf, 14.10.2003 - I-4 U 13/03).

Nur der Mietausfall für Wohnungen, die bei Eintritt des Versicherungsfalls tatsächlich vermietet waren, wird ersetzt (OLG Schleswig, 31.07.2008 - 16 U 10/08).

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