Kaufvertrag

Kaufvertrag

Dokument, das den Kauf einer Immobilie unter Dach und Fach bringt. Der Verkäufer verpflichtet sich mit seiner Unterschrift, die im Kaufvertrag genannte Wohnung bzw. das Haus zu einem bestimmten Zeitpunkt ordnungsgemäß zu übergeben. Der Käufer wiederum steht nach Unterzeichnung des Vertrags in der Pflicht, den Kaufpreis innerhalb der vereinbarten Frist zu zahlen. Achtung: Die Eigentumsrechte gehen bei Vertragsabschluss noch nicht auf den Käufer über. Dies geschieht erst zu dem Zeitpunkt, da der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird.

Praxistipp
In der Zeitspanne zwischen der Unterzeichnung des Kaufvertrags und der Eintragung ins Grundbuch kann der Verkäufer noch über die Immobilie bzw. das Grundstück verfügen. Es empfiehlt sich daher, dass Käufer und Verkäufer eine entsprechende Vormerkung im Grundbuch vereinbaren.

Kaufvertrag nur vor dem Notar

Jeder Kaufvertrag, der die Übertragung eines Grundstücks zum Inhalt hat, bedarf der notariellen Beglaubigung (notarielle Beurkundung) (§ 311b BGB). Der Notar ist dabei verpflichtet, die Parteien über die Bedeutung des Abschlusses zu informieren (§ 17 BeurkG) und alle Erklärungen der Beteiligten in der Urkunde wiederzugeben. Insbesondere muss der Notar alle Fragen eines in rechtlichen Angelegenheiten unerfahrenen Käufers klar und eindeutig beantworten.

Kaufverträge mit Bauträgern: Auf Fallen achten

Mit Unterzeichnung des Kaufvertrags gehen für den Käufer erhebliche finanzielle Verpflichtungen einher. Eine genaue Prüfung des Vertragstextes ist daher unerlässlich. Der Käufer sollte sich niemals unter zeitlichen Druck setzen lassen und den Vertragsentwurf Punkt für Punkt durchgehen.

Praxistipp
Der Käufer sollte
sich den Vertragsentwurf mindestens eine Woche vor dem Notartermin vom Verkäufer aushändigen lassen,
nach Möglichkeit einen Juristen hinzuziehen, um den Vertrag prüfen zu lassen. Die Kosten hierfür halten sich in Grenzen (etwa 75 bis 100 EUR pro Stunde), zumal dadurch kostspielige Fehler vermieden werden können.

Schutz vor Zwangsvollstreckung

In vielen Kaufverträgen von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen findet sich eine Klausel, die vorsieht, dass sich der Käufer bei seinen Zahlungsverpflichtungen der sofortigen Zwangsvollstreckung mit seinem gesamten Vermögen unterwirft. Das bedeutet: Der Bauträger kann gegen einen tatsächlich oder angeblich in Zahlungsverzug geratenen Käufer ohne weitere Formalitäten die Zwangsvollstreckung einleiten. Er muss nicht einmal die Fälligkeit der Forderung nachweisen. Der Bundesgerichtshof hat diese Klausel für unwirksam erklärt, weil der Bauträger Zahlungen nur entsprechend dem Baufortschritt verlangen darf (Zahlungsplan), damit der Käufer einen Gegenwert für seine Zahlung erhält (BGH - VII ZR 99/97; Stuttgarter Zeitung v. 24.10.1998).

Worauf der Käufer achten sollte

Das Risiko steigender Baukosten muss der Bauträger übernehmen. Dies setzt voraus, dass im Kaufvertrag eine klare Festpreisklausel vereinbart wird - ohne wenn und aber (zum Beispiel: Der Kaufpreis ist ein Festpreis). Außerordentlich skeptisch sollte der Käufer sein, wenn der Bauträger auf eine Preisgleitklausel besteht. In diesem Fall sollte der Vertrag sowohl von einem Juristen als auch von unabhängigen Bauexperten auf Herz und Nieren geprüft werden. Bleiben irgendwelche Fragen offen: Finger weg!

Der Käufer sollte grundsätzlich nur nach Baufortschritt zahlen. Wann welche Kaufpreisraten fällig werden, muss ebenfalls im Kaufvertrag klar festgelegt werden (Fälligkeit).

Manche Bauträger versuchen, die Gewährleistung zeitlich dadurch zu verringern, dass sie im Kaufvertrag die Regelung nach VOB vereinbaren. Dann beträgt die Gewährleistungsfrist nur 2 Jahre. Besser fährt der Käufer mit einer Gewährleistung gemäß BGB (5 Jahre). Besteht der Bauträger jedoch auf eine VOB/B-Regelung, sollte der Käufer auf eine vertraglich fixierte Verlängerung der Gewährleistung (etwa auf 4 Jahre) bestehen.

In jedem Kaufvertrag sollte eine förmliche Abnahme vereinbart werden. So genannte stillschweigende Abnahmen sind grundsätzlich auszuschließen.

Der Bauträger muss im Vertrag die Fertigstellung des Objekts zu einem bestimmten Termin garantieren. Um dieser Klausel Nachdruck zu verleihen, empfiehlt es sich, Konventionalstrafen zu vereinbaren. Schließlich geht der Käufer das Risiko ein, bei verspäteter Fertigstellung Mieteinbußen hinnehmen zu müssen. Die übliche Konventionalstrafe beträgt 0,25 % vom Auftragswerk je Werktag (Sonn- und gesetzliche Feiertage werden also nicht mitgerechnet). Üblicherweise wird die Höhe der Konventionalstrafe begrenzt - zum Beispiel auf 10 % des Auftragswertes. Kommt der Verkäufer in Verzug, sollte der Käufer bei der Abnahme der Immobilie ausdrücklich erklären, dass er auf Zahlung der im Kaufvertrag vereinbarten Strafe besteht. Diese Erklärung ist in das Abnahmeprotokoll aufzunehmen.

Grundsätzlich muss der Käufer darauf achten, dass die Baubeschreibung Bestandteil des Kaufvertrags wird. Nur dann ist nämlich gesichert, dass das Bauwerk auch wirklich dem entspricht, was der Verkäufer versprochen hat. Dies betrifft vor allem die Ausstattung der Immobilie.

Der Erwerber sollte darauf drängen, dass auch sämtliche Erschließungs- und Anliegerkosten im Festpreis enthalten sind.

Spätere Absprachen schriftlich festhalten

Erfahrungsgemäß müssen auch nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags noch einige kleinere Details geklärt werden. Sämtliche Absprachen und Erklärungen sollte der Investor schriftlich festhalten. Das gilt zum Beispiel auch für Erklärungen des Bauleiters gegenüber dem Käufer, sofern diese irgendwelche Abweichungen von der Baubeschreibung enthalten.